全国性限购政策才是有效的楼市调控

      只有全国性限购政策才是有效的政策。限购政策于情于理都是没有错的，不限制住房需求，只限制投资需求，这是一种公平合理的政策，在房地产税没有全面推出时，是一种很好的替代方案

　　——王小广

　　■王小广

　　上月，楼市新调控措施出台，谓之“新国五条”，不日，“新国五条”细则也正式出台。针对前一段时间房地产泡沫再起，新一届领导集体果断决定，不能任由其继续发展，要坚定地实施严厉的调控措施。这也是新一届领导集体开局之年面临的第一个大挑战。

　　房地产泡沫为何又起？真的是因为“刚需”太旺吗？于情于理都讲不通。房价这么高，北京、上海等一线城市的房价远超美国，但我们的收入水平远低于美国，“刚需说”很难成立。刚需就是普遍老百姓自住需求，越往后买房的人收入水平越低。收入高的早就买了，剩下的要么是中低收入者，要么是新毕业的大学生、研究生，他们的收入水平也不会高，这两类群体的房价收入比在不少城市都在20倍以上。房价越走越高，而他们却越买越起劲，这显然违背常理。

　　当然，也有穷人投机的情况发生，2012年确实有不少没有购买力的人，在两种力量支撑下勇敢的买房，被归之为“刚需”。一种力量是被一些房市专家或房地产商忽悠了，说2013年房价存在被一些因素刺激将大涨的可能，另一种力量就是根据过去的经验，房价调控的真相是越调越高。既然预期是“房市必定大涨”，那么有钱没钱，有能力没有能力，都应该买房，哪怕是啃双老，啃四老又何妨。笔者对这种“无所畏惧”的刚需特别担心。房价已这么高，房市泡沫随时会破，与股市当年在6000多点巅峰相仿，他们能承担起房价暴跌的风险吗？

　　任志强等人的“土地断档说”，无疑是火上浇油，笔者一直认为“土地断档说”无任何根据。他们说什么2007年房价大涨是由于土地断档，2009年房价大涨也是由于土地断档，2012年底到2013年房价必涨同样是因为土地断档，那2011年和2012年的一、二季度怎么不大涨呢？

　　房价上涨的真正原因是投机需求太多，政策对其抑制有限。看看最近不断爆出的房姐、房妹、房叔、房爷，就知道房价是由于什么暴涨的，没有住房需求的人买10套、20套，甚至50套、100套，这种情况绝对是历史奇观。正是这种无限的投资投机需求推高了房价，与当年亿安科技的泡沫是一样的。限购政策对调控的作用也不像市面流传那么有效，如果资金充裕（流动性明显过多），那么一些城市限购，会导致另一些不限购的城市房价上涨，因为是投资或投机需求，买房为的是赚钞票，而不是自住，到哪买房都一样。想一想，限购的城市还是少于不限购的吧，何况限购政策都是大涨后或绝对价已经很高时才推出。

　　只有全国性限购政策才是有效的政策。限购政策于情于理都是没有错的，不限制住房需求，只限制投资需求，这是一种公平合理的政策，在房地产税没有全面推出时，是一种很好的替代方案。

　　过旺的投机需求推高了房价，这一重要认识只是在2010年出台国十条时才算认清。笔者曾估计，住房供给的一半是满足投资投机需求，这绝不是夸张，房姐房妹们的辉煌业绩就是明证。在许多城市，本地居民有二、三套房子是普遍的事，许多房子空置在那里，等着升值，各地城市都在演绎房子致富的大戏。

　　过去我们的住房政策存在十分严重的问题。鼓励住房投资，长期采取低利率政策，对住房贷款的利率更加优惠，更重要的是所赚的增值收入不用交税，既无增值税，也无保有环节的税收。在这个世界做什么交易赚钱都要交税，但唯独住房投资不交税，而且所有的其他投资都没有投资住房赚钱来得快，所以才出现全民炒房的奇观。

　　我们更关心的是这无限投机需求是怎样得逞的。实际上房价涨不涨，主要看货币供给，货币大量超出经济增长需要的供应，必然会产生房市泡沫，这就解释了为什么2011年及2012年初房价会下跌。只要货币供应量增长适当，即货币政策处于稳健水平，投资投机需求就会被抑制，因为没有钱投资，房价不可能上涨，相反，房地产商资金紧张，资金链面临断裂，房价必然下跌。

　　我们回过头来分析2012年底房价为什么上涨。原因还是货币供给出了问题。大家知道，2012年中国经济是向下调整的，GDP增长从9.2%降至7.8%，即实体经济对货币需求应是减弱的，在物价同时下跌的情况下，新增6万亿元贷款就能支撑GDP增长8%左右，但我们却通过商业银行新增了8.3万亿贷款。根据笔者估计，这其中相当一部分信贷流入了房地产行业，支撑了房地产泡沫。在实体经济调整或下行的过程中，大量增加货币供给的一个结果就是引发资产价格明显上涨，这一点已被反复证明。

　　自去年六月份以来，房地产回升经过了两个阶段，第一阶段，6月至9月间，成交量明显回升，随后进入第二阶段，房价上涨，自10月份到现在，2013年上半年还会持续一段时间。即我们的结论是：房价调控不力的根本原因是货币政策不能坚持稳健，当然，从长远看，还缺乏一个重要的稳定装置——税收调节（笔者称之为“刹车系统”）。

　　“新国五条”被认为比以前的政策更严厉更深入，主要表现在以下两个方面：一是限购加强同时，这次明确提出扩大房产税改革试点范围。房地产调控税收手段开始走向前台，这是“新国五条”与以前的各次调控有重大变化的地方。二是把外来务工人员纳入现有保障房体系，这样做有两个理由，一方面政府想通过保障性住房来满足部分“边际性”刚需（像上面分析的那种容易形成投机性刚需的部分），从而减轻住房需求压力，另一方面，则是出于推动农民工市场化，加快城镇化的一种战略性考虑。

　　然而，笔者还是坚信，如果当前货币政策明显宽松的现状不变，调控效果仍然值得怀疑。房市调控核心是货币政策能否坚持稳健。人们对新一届领导集体的第一个期待是，这次房市泡沫能否及时抑制。新一届政府房市调控的手段仍然有很多，第一个也是最重要的措施是收紧银根，对去年下半年以来已经明显宽松的货币政策进行收缩，使之处于稳健的水平，最主要是将2013年新增信贷压缩到7.5万亿左右。第二个选项是用房地产税调控房价，这一政策目前仅是扩大试点，而且政策本身并不到位，作用有限，但也不排除非常情况下采取一步到位的严厉措施。第三个选项，也是对房地产的直接限制措施——限购，笔者认为到了采取全国统一限购政策的时候。

　　总之，房价调控能否一针见血，不再重演“空调”结局，取决于新政府的两个决心，一个决心是在经济处于调整期，承受房地产等利益集团的强大压力，坚定地执行稳健的货币政策，第二个决心是对房价快速上涨采取零容忍。