纵观地王 有赚有赔风险较大

          今年5月以来，各地年内地王纪录不断被刷新，致使房价上涨预期逐渐加剧。事实上，纵观昔日地王，有的确实赚得盆满钵满，但也有一些项目资金被套牢，甚至导致企业资金链陷入僵局。

　　《证券日报》记者实地探寻北京房山地王蓝爵公馆后发现，项目销售人员全程超级“热心”推介，记者查阅网签数据后发现，这确实折射出项目销售之难。尤其该项目的开发企业前期将项目定位为房山最贵豪宅，结果遭到市场拒绝，去化率一度不足10%。此后，项目虽然低调转身为接近刚需盘价格销售，但其资金压力仍难以纾解。

　　除此之外，北京市内某单价商业金融用地地王项目拿地两年多以来一直没有入市，其开发商为该项目甚至成立了专门的商业项目团队，但该项目至今甚至未曾动土。虽然商业项目前期定位与招商等工作比较复杂，耗费时间较长可能稍显正常，但其7亿元左右的拿地开支两年仅资金成本就不容忽视。将来若土地升值较大或还存在着大赚的可能，但目前来看，该地块两年内并未见大幅升值空间，加之商业项目回报周期长，可见其越拖延开工入市时间，运营盈利那一刻来的越慢，企业的资金链显然会被拖累。

　　而据记者近两年对地王项目的采访调查发现，多数地王项目盈利空间还是比较小的，当然，地段好、土地升值空间多倍上升的项目除外。以北京通州地王京杭广场为例，该项目为综合体项目，拿地三年以来，住宅部分刚刚拿到预售许可证，但即使项目以最高拟售价格29800元∕平方米的售价出售，这仍与开发商预计均价3万元∕平方米以上的定价有一定落差。毕竟，一般来说，一个项目的实际成交均价是低于，甚至大幅低于最高拟售价格的。而且该项目知情人士曾向记者透露，项目尽管当年的楼面地价接近7000元∕平方米，但项目为高层建筑、精装修等各种成本加进来之后，其成本价就可能超过22000元∕平方米。倘若无法实现25000元∕平方米的销售均价，该项目的利润空间也许仍不如一个快周转的普通住宅项目。

　　更值得注意的是，有些地王项目干脆直接压垮企业的资金链，最为典型的为大龙地产退地王现象，此后该地产公司资金链遭遇“重伤”。此外，一旦土地市场地王频出，楼市信号马上被搅乱，房价上涨预期骤增，抢房，日光盘等现象将接踵而至。

　　由此可见，地王之殇不可不警惕，尤其对一些中小开发商来说，吞吃的结果可能是彻底伤了“胃”，理性拿地当是首要！