土地市场火热 龙头房企重出江湖

       7月3日，对今年的房地产市场来说，应是具有标志意义的一天。当天，万科、保利分别斩获上海地块，在溢价率和总价方面分别刷新当地今年以来新纪录。土地市场的火热，热的不仅是地价，更是龙头房企的重出江湖。

    简单回顾当天“盛况”。3日上午，20家房企业竞争上海松江区泗泾镇泗凤路一号A地块商住地，经过400轮竞价，最终保利以23.56亿总价竞得，楼板价12820元/平方米。高达131%的溢价率，在上海土地市场已许久未见。

    下午，7家企业竞争张江高科技园区中区C-11-3，C-11-4，C-12-2，C-12-3地块。经过323次竞价，万科与上海张江集团联合体以48.7亿元总价最终胜出，溢价率89%，楼板价21418元/平方米。

    这样的成交价格，市场从未预料。此前，地产信息综合服务商上海克而瑞最大胆的预测，也仅是泗泾地块楼板价有可能被推高至11000元/平方米左右，张江地块被推到约1.8万/平方米左右。

    其实，一向拿地谨慎的万科，从未想到自己会因此被推到地王的宝座上。这个结果背后，要归结于万科对张江地块心仪已久、志在必得的态度，以及竞争对手融创中国的寸步不让。最终，万科以0.05亿微差胜出。

    之所以说7月3日具有标志性意义，在于龙头房企重回土地市场且成主角。

    回顾今年上半年土地市场的地王主角，包括北京福润天成、福建泰禾、佳兆业等，多是非龙头企业，甚至非传统开发企业。市场上称之为“黑马”或者“激进派”。而万科、保利等房企鲜有触及地王项目，风险把控相当谨慎。

    对于龙头房企当下态度的转变，究其原因，其一是二季度数据出炉后，商品房成交虽有回落，但远未想象般凄凉。其二是房企上半年整体收获喜人业绩，大大充实了企业现金流，这为房企下半年拿地奠定了充实“弹药”。

    于是，在7月3日这天的上海、北京土地市场可以看到，万保招金悉数到齐，中海、绿地等巨鳄出手争地，一线房企已然齐刷刷地亮相土地市场第一线。

    其实，龙头房企的夺块“热身”已从6月开始。6月初，经过200轮激烈竞价，万科、保利在广州地王项目上向楼市黑马佳兆业让步；6月底，万科、保利联合体以53.72亿摘得重庆总价地王。

    在上海克而瑞看来，进入7月的土地市场似乎还有更多可以思考的内容。首先，一旦龙头房企入场，以往的中型民营企业，将在更激烈的土地竞争中失去主力位置。其次，高地价而造成的风险系数仍不可完全排除。万科拿下的张江地块，目前周边住宅二手房价格仅2至3万元/平方米，万科以2.1万/平方米的楼板价拿地，其项目最终售价可能要定在近5万/平方米方可盈利。这对上海房价控制目标来说，将是不小的挑战。