新房成交超500万㎡

 还记得在写2012年年终总结的时候，南昌新建商品住房突破400万方的成绩让当时的市场欣喜不已。时隔一年，回看2013年的南昌楼市，正如当初预想的一样，成交毫无悬念的再次创造了纪录。据南昌房地产信息网数据统计，截止2013年12月22日，南昌新建商品房成交553.77万㎡。而在业内看来，这个数据并不能真实的反应2013年的表现：“如果按照正常的网签速度，突破600万方都是有可能的。”

在这500万方成交的背后，南昌楼市有着许多值得记录的事件，新国五条、昌六条的调控下，市场波动不断；在刚需的大年份里，高端产品、商业产品不甘落后，演绎出百花齐放；大规模的扩张运动下板块迅速发展，高新板块、经开板块、九龙湖板块快速崛起；土地成交更是疯狂竞赛，从市区到朝阳洲再到九龙湖，一个个地王被刷新……

成交

日光盘不是传说

如果非要形容2013年的楼市成交，在很多业内人士眼里，数据早已不能体现真实的成交。幸福时光营销总监李茂龙表示：“2013年，几乎没有卖的不好楼盘，日光情况几乎上演在每一个刚需项目。”事实的确如此，记者曾亲临多个项目的开盘现场，长长的购房队伍折射出市场的真实需求。

绿地玫瑰城是绿地集团2013年强势之作，11-12月多次开盘均已售罄告终，除了绿地的品牌效应，真实的客户需求恐怕是热销最好的证词。除了绿地玫瑰城，万达文化旅游城、奥克斯盛世华庭、公元九珑、新力帝泊湾、洪客隆英伦联邦、保利香槟等都创下过日光传奇。

据南昌房地产信息网数据统计，截止2013年12月22日，南昌新建商品房成交553.77万㎡。而这个数据仅仅是在暂停预售以及暂缓网签的前提下计算出来的。置业国际程枫接受记者采访时表示：“2013年开发商在调控的背景下，大多采取的是小步快跑的策略，整体的定位也倾向于市场需求较大的刚需产品，且产品的创新性有了较大的提升。这是产品能得到市场快速认可的关键。”

世茂集团销售万经理接受记者采访时也表示：“2013年，南昌房价已经连续11个月出现上涨，这也是得益于一直火热的成交市场，而不仅是刚需户型大卖，不少别墅产品以及大平层产品也消化超乎预料。”

区域

九龙湖成最大亮点

2012年，南昌市政府出台相关政策，将九龙湖区域打造成人口百万的新城区。而在2013年，随着万达集团、绿地集团的相继进驻，九龙湖片区正式宣告进入大发展时期。9月，正荣集团高价拿下九龙湖某地块，联泰地产也随后加入九龙湖开发大军，算上明园九龙湖、南昌华南城以及有意进入九龙湖片区的万科地产，九龙湖无疑是2013年最火热的区域。

相对于九龙湖含着金钥匙入市，2013年算得上黑马的则要数经开区以及高新板块，据相关数据统计，经开区2013年整体均价接近9000元/㎡，而高新板块，从2012年均价7000元/㎡一跃为2013年均价8000元/㎡。中节能地产营销总监徐宁接受记者采访时表示：“2013年住宅主要供应量来自经开区、高新板块以及朝阳新城，而其中经开区以及高新板块的表现更加耀眼，区域内多个项目扎堆入市，产品类型也是丰富多彩。”奥克斯盛世华庭位于经开区，紧邻红谷滩万达广场，营销总监邓宇明接受记者采访时表示：“经开区在红湾公路开通后有了快速的发展，几乎每个项目开盘都去化率在80%以上，价格也是每月增长。”

不过用多点开花来形容2013年区域发展一点也不为过，在城市快速向外扩张的趋势下，南昌楼市的发展也不仅仅局限于市区版图，2013年，象湖新城、湾里板块、新建县板块表现亦是可圈可点，象湖板块凭借超高性价比成为刚需的不二选择，湾里板块则依靠着独特的自然资源成为养生休闲地产的亲睐之地，作为红谷滩附属的新建县，在2013年房价直逼万元，麦德龙、欧尚大型商场的进驻为新建县发展带来了契机。

产品

刚需当道各领风骚

2013年毫无疑问是刚需的主场，据中原数据统计，本年度各个月份首置首改比占总成交82%以上。而从市场供应量来看，90-120㎡的户型也是各个开发企业主力推售的产品。

今年3月，国家出台“新国五条”进行市场调控，为了适应市场的发展，刚需产品顺势而出。不仅仅是嘉业海棠湾、公元九珑、汇仁阳光、东区国际等小项目以刚需作为主打产品，绿地、保利、万达、恒大等大企业也将重心转移至刚需项目。绿地集团江西事业部策划总监马冰接受记者采访时表示：“绿地2013年多个项目主打刚需户型，其中还包括原本规划高端定位的外滩公馆，而从实际销售来看，绿地刚需之路是明智的。”

相对刚需的如火如荼，高端产品则要略显低调，尽管如此，高端的表现依然得到了市场的认可。2013年，保利集团旗下三大项目、银亿上尚城、联发君悦湖、伟梦清水湾、世茂天城、洪客隆滨江一号等推出了别墅以及大平层产品，而从实际成交来看，性价比高的高端产品仍然有着强大的需求。联发君悦湖作为联发在高新板块的首个项目，别墅户型买一赠二，面积赠送达到1:1。而洪客隆滨江一号，作为精装修一线江景大宅也受到了市场的高度认可。洪客隆地产销售经理徐凯则表示：“高端无论在什么时候都有需求，但在调控的年份里，高端产品必须有一个明确的定位。”

而在商业地产方面，2013年南昌商业地产可谓大爆发，以红谷滩和高新为聚集地，高端写字楼呈快速增长之势，绿地中心、云中城、富东国际、传奇国际广场、泰豪科技广场、亚太中心都推出写字楼产品，而以洪城国际酒店用品城、万达文化旅游城、江南花卉苗大市场为例的商铺产品也成为商业地产的亮点。

土地

疯狂的地王战

2013年，南昌全年计划安排土地供应总量为36392亩，其中住宅用地6084亩(含保障住房用地)，同比2012年约增40%，超出过去五年年均实际供应量三成多，其中住宅用地大幅度增加。从住宅用地分布区域上，主要分布昌北经济开发区、高新开发区、红谷滩新区等区域。

而从实际成交来看，南昌2013年的土地市场足以疯狂二字形容，在北京上海地王不断刷新的同时，南昌地王也难逃“易主”的命运。2月22日，江西奥林匹克花园置业有限公司，以9.17亿元拍下广场某地块，成交单价达到1912万元/亩，溢价一倍多；楼面地价超过1万元/平方米；9月16日，正荣集团以总价6.6亿元成功竞得南昌市红谷滩新区九龙湖某地块，楼面地价接近5500元/㎡；9月18日，世茂地产以21.5亿元的高价摘得朝阳新城两宗居住用地，楼面地价高达7000多元/㎡，意味着未来的房价在13000元/㎡以上。

置业国际总经理程枫在分析时表示：“2013年，南昌土地溢价情况非常普遍，且溢价率均价100%以上，且住宅用地流拍非常少，这也反映出市场对于土地的饥渴。”记者也从南昌土地资源管理局了解到，2013年全年土地供应总量大大超过往年，且每月都有住宅用地的拍卖。

2013年6月，万达集团以5.3亿元拍得九龙湖区域近千亩地块，8月，绿地集团以同样的地价竞拍九龙湖近800亩用地，成为了2013年土地竞拍过程中的最大赢家。

2013年11月，南昌市出台“昌六条”，其中对于土地供应有了更进一步的要求：在完成2013年全年住宅用地供应计划的基础上，继续加大住宅用地供应，2014年住宅用地计划或将保持在7300-7909亩左右。而具体计划供应量则须至明年3月份。

畅谈2013

乘风破浪的2013年

世茂集团江西总经理孙敬放

2013年总的来讲经历了两次大的调控，年初的新国五条，和岁末的昌六条，但却是乘风破浪的一年，南昌房价已经连续11个月上涨，商品房成交均价飙至近万元，平均涨幅高接近1300元/㎡，全年上行趋势非常明显，说到各个区域的表现，成交主要集中在高新、朝阳洲、红谷滩这几个板块，但九龙湖板块随着万达、绿地的进驻，板块关注度非常高。

而今年南昌楼市的土地出让成交达到新的高峰。仅前三季度，南昌共成交169宗，土地收入超215亿元，土地成交面积约1117万㎡。远超2012年卖地收入147亿元。随着昌六条这些政策的出台，对南昌楼市会造成一定的影响，短期内各类数据下滑、开发商拿地热情降低。但整体来说市场土地需求还是比较旺盛。

2013：活力张扬、争相斗艳

江西中新置业有限公司副总经理李茂龙

2013年南昌楼市的表现可以用“活力张扬、争相斗艳”这八个字来总结。南昌从“金三月”开始，楼市成交就开始飙升；新“国五条”来势汹汹，却“有惊无险”，反而是抗性上升，成交持续火爆，价格平稳增长。二手房市场受新“国五条”对个人所得税严格按转让所得20%计征的影响，也是集中放量、量价齐升。从全年来看，无论是新房的投资额、房地产税收、新开工量等指标，还是二手房的成交价格、成交量均呈现同比增长态势，达到历史的一个新高点。

在土地市场方面，一方面土地供应量进一步加大，商住用地供地量、规划建筑面积同比增幅均超过了100%，对明后两年我市房地产市场持续发展有所帮助，但对短期缓解供销矛盾关系作用不大，另一方面新地王不断涌现，九龙湖、朝阳新城等几大板块争相斗艳、百花齐放。“昌六条”提出要进一步加大土地供应，这对楼市的持续健康发展将大有裨益。

刚性需求向购买性需求过度

金燕国际温泉城营销总监陈思清

11月23日，被称为“昌六条”的《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》出台，提出包括“提高二套房首付比例”、“严禁未成年人购房”、“房价涨幅较快项目暂停预售及签约”等在内的六条调控措施。南昌由限购限贷进入到限售限签。如果没有这一政策的影响，全年成交量完全有可能向600万平米靠近。

而南昌的房地产市场目前处于由刚性需求向购买力需求过度的阶段，在这个阶段刚性需求的比例会慢慢减少，购买力需求逐渐旺盛。而住房供应量满足不了购买力需求增长的速度，导致房价的快速增长和目前市场存在的一房难求的现象。

总结2013年整体表示，个人认为2014年的楼市还会稳步上升。

畅想2014

仍有利好支撑未来

置业国际总经理程枫

2013年，南昌楼市经历“国五条“和”昌六条“，市场仍在大幅上扬，表现可圈可点：其一，多板块多格局发展的趋势正在形成。现如今，南昌已经在一江两岸的总体格局下，沿着东南西北四个方向全力扩张，涌现出多个具有核心竞争力、具备核心居住价值的明星片区。

其二、改善性需求持续上涨。一方面是主动式的改善需求：事业进步、财富增长、人生丰富，令到人们主动去寻求更高品质建筑质量、小区环境、户型创新、物业服务的居住环境。

展望2014，众多因素仍然支撑利好行情：一方面，在地方与中央的政策博弈，开发商与购房者的心理较量之下，南昌楼市在不断震荡中走向平稳，未来，刚需客和改善型客户有望持续释放，从而保障明年成交市场的繁荣，但受政策等因素影响，不具备暴涨条件。其次，随着城市化进程的推进，市政工程、棚区改造、地铁建设的加快，市场需求进一步加大，同时，随着南昌多板块的蓄力崛起，随着名企的进一步耕作，区域价值逐渐凸显，必将进一步支撑市场持续向上。

产业地产值得关注

中节能营销总监徐宁

成交继续放量、新城日渐成熟、产业地产入市是2013年南昌地产三个值得关注的热点。

前两者表现比较显著，而产业地产而言，工业地产获得预售许可，这是南昌地产历史性的时刻。意味着，一直处于空白的南昌产业地产市场将迎来一个跳跃式的发展。

2013年的土地市场火爆，一方面是前期土地供应不足导致，另一方面也是房产销售火爆直接传导。按照现有土地供应量而言，2014年的土地成交依然会比较火爆，但地王能否再现，这是个问号。

依据现有的土地储备和市场形势判断，2014年的南昌地产市场应该是稳健发展的格局。电商营销模式可能会有更多的表现；随着产业地产政策的陆续完善。

  2014：楼市将多方面发展

  洪客隆英伦联邦营销总监徐凯

  2013年南昌楼市是绝对的火热，无论是市场成交还是区域发展，都有历史性的突破。

  谈到2014年楼市发展，虽然这几年国家房地产调控频次及严厉程度一次比一次厉害。但从南昌市场的供应及需求来看，整个住宅无论是供应还是需求均呈急速上升的趋势，年需求量与年供应量数据走势一致，数据量基本保持持平，此证明南昌房地产市场经过多年发展仍处于供不应求的状况。其次，从供应板块来看，2014年多板块供应现状是不会又大的改变，几大热点的高新、经开、九龙湖、朝阳洲仍将成为供应的主力军，随新建县及湾里区项目的入市，房地产市场的供应格局还是会发生一定的变化。再次，从城市发展的阶段来看，南昌将得到较大的提升，旧城大规模改造是一个城市房地产发展的必经阶段，2013年南昌市将有300万平米的改造面积，南昌城市面貌也将得到较大的提高。