【5月房产买卖必看】营业税改增值税有何影响

时间:2016-03-15

    摘要:市场看点:营业税改增值税有何影响?       减轻企业负担,是2016年经济工作中的重要任务,关于“营改增”的改革落地将会是其中的一项重要政策。日前,十二届全国人大四次会议第三次全体会议后,国家税务总局局长王军表示,总理在政府工作报告中下达了全面实施营改增的“总攻令”,国税总局将会同财政部,尽快公布“营改增”实施方案,确保改革5月1日如期落地。      这次“营改增”相比以往有所不同,将首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易。这会对个人二手房交易产生什么影响呢?       按照财政部网站2015年3月30日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策,其中个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。购买超过2年(含2年)的普通住房免征营业税;购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税;购买超过2年(含2年)的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后

市场看点:营业税改增值税有何影响?


       减轻企业负担,是2016年经济工作中的重要任务,关于“营改增”的改革落地将会是其中的一项重要政策。日前,十二届全国人大四次会议第三次全体会议后,国家税务总局局长王军表示,总理在政府工作报告中下达了全面实施营改增的“总攻令”,国税总局将会同财政部,尽快公布“营改增”实施方案,确保改革5月1日如期落地。

      这次“营改增”相比以往有所不同,将首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易。

这会对个人二手房交易产生什么影响呢?

       按照财政部网站2015年3月30日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策,其中个人转卖已购普通住房免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。购买超过2年(含2年)的普通住房免征营业税;购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税购买超过2年(含2年)非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税

  目前房地产的营业税主要按5.5%来征收,但是按照业内的猜测,房地产纳入营改增后适用税率在11%,这就有税负增加的担忧。按照增值税11%的税率来计算,对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异,主要可以分为两大情况

出售购买2年内的房屋

       以出售价300万一套住宅,2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税,即16.5万。如果以11%的增值税计算,房屋出售价还是300万,但最初买入价是150万,抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如出售价格为400万元,按照营业税需缴纳22万元;增值税就需缴纳24.77万元。

出售购买已满2年的房屋

       对普通住宅而言,售价300万计算,2年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴,一缴就是14.7万元。非普通住宅而言,售价300万计算,和2年内的情况类似,可能差别不是很大。

       值得指出的是,“营改增只涉及到营业税改征增值税,因此契税、个税等照常征收。”


那么,二手房交易税费由谁交?


       按国家相关部门规定,个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方支付的,前二者是房屋卖出所产生,而卖方就是所得者,所以,这以上税费由卖方支付才是合理的。

       税费由谁交的问题,实际上国家有明文规定,全由买家交原则上说是不合理的。但实际上税费与房价是相互关联的,如果卖家交税费,那么房价可能就高一些,买家交税费,房价就相对低一些。合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的,从这个角度讲税费由买家交也是合理的


目前二手房交易要交哪些税呢?

一、契税

1、符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、 二手房交易税费单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价或评估价的1.5%。反之则按3%。

新政下的契税:

普通住宅:90平米以下:1%   90-140平米:1.5%;

140平米以上或是非普宅:3%;商业房或公司产权:3%


二、城市维护建设税

营业税的7%。


三、教育费附加

营业税的3%。


四、个人所得税

1、普通住宅2年之内:{售房入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;

2、2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房;

3、5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。


五、交易手续费

3元/平方米×建筑面积


六、印花税

房屋成交总额×0.05%


七、营业税

2011 年1月27日新通知规定:个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。住宅5年内:房屋评估总额×5.6% ;5年或5年以上普通住宅无营业税。


八、土地增值税

普通住宅免征;非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5%,3年至5年:房屋成交总额×0.25%,5年或5年以上:免征。

九、房屋所有权登记费

80元,共有权证:20元


十、买卖合同公证费

买卖合同需要公证时才须缴纳,房屋成交总额×0.3%;


十一、过户费用

1、契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90-140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳。(二套房按3%收取)

2、营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.6%缴纳。

3、土地增值税;房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳。

4、个人所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)

5、房屋交易手续费;按房屋建筑面积6元/平方米交纳

6、房屋所有权登记费:80元。

7、房屋评估费;按评估额0.5%缴纳


       据报道,目前房地产的营业税主要按5.5%来征收,为了帮助企业适应“营改增”,国家也将有相关保障。

       第一个保障,是政策有保障。 在实施方案中已经确定原则上延续过去的优惠政策,并且在这个基础上,根据不同行业的特点和情况,新制定了一些过渡措施,以确保所有行业的税负只减不增。第二是执行有保障,80万国税、地税干部,已经把依规减免税同依法征好税,作为两项同等重要的基本职责之一。





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