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【澳洲政策】澳洲土地别墅购买流程及常见问答
2017-11-20作者:Fanny



一、海外买家在澳洲购买土地的法律依据


“外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解”第3条有明确的规定:非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发,但购买前也需要向FIRB提出申请,不过,在获得批准时往往附有一定条件(如在24个月内开工等)。简而言之,普通海外买家获得申请后,可以澳大利亚购买空地后再自建别墅!


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二、在澳洲买地建房的两种常见方式


1、购买独立空地:由买家购入后通过建造商进行设计建造。这种情况下,造完的全新别墅比直接购买可能节省20-60万澳元(约100-300万元人民币)。

举例说明:一块价值90万澳元的独立空地加上相关咨询、设计、申请、法律及建造费约60万澳元共计150万澳元,如果购买同等类别的全新独立别墅则可能需要 200万澳元以上的费用。


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2、小区分地:在与国内小区非常类似的别墅生活区内,买家选择、购买土地,然后交由开发建造商负责统一承建(land and house package)。当然,买家也可以选择自己喜欢的户型,投入的时间和精力也相对较少。


三、在澳洲买地建房的好处


1、节省印花税:印花税是在以买卖合同生效当天的房屋或土地价格为基础征收的。如果那时土地上还没有建房,则只征收土地价格的印花税。


在澳洲,买地建房需单独签署两份合同,一份是土地合同,另一份是建筑合同;在所有澳洲当地开发商的房产类型中,有近60%的房子是属于这种类型,尤其以昆州最为普遍,因为昆州容许买家只承担土地价值的印花税,如购地后才盖房,就可省回建筑房屋印花税。


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2、减税


房屋贬值是可以计为费用从而达到减税的目的的。相比二手房,新建的投资房房折旧高很多(会计意义)。所能减的税也多很多,而且里面的固定配套设施也都能折旧。


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3、初期投入较少


此外,买地建房只需较少的初期投入,并且可以分期付款,对于买家而言,准备资金的时间就比较充足。同样以45万土地计算,购买土地只需地价的10%作为订金,即4.5万澳元(约27万人民币)。而买家也可以与卖家比较灵活地商讨交割土地的日期,以确保自己有足够时间来准备剩余资金,办理贷款事宜。


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4、可自选户型


在购买土地的同时,买家也可以选择自己喜欢的户型,与建造商协商建造时间和价格。因为可以和开发商协商,所以期房允许购房者对房屋的设计和装修提出修改,使之更个性化。一般此时需要支付造价的5%作为订金。其余款项需等到土地交割之后按协议分期付给建造商。


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四、“购地建房”全部付款流程


购地付款流程:


1、 首先买家签土地合同时需要支付土地价格的10%,签建筑合同时需要支付建筑价格的5%作为首付款;


2 、到土地交割时,买家需要支付剩下土地价格的90%;


3 、土地交割后,建筑商收到政府的建筑许可(Building Permit)后开始动工建房,整个建筑过程分为五个阶段来完成:即地基,框架,封顶,装修和完工阶段。


建房付款流程:


1、建房订金,买家支付建筑价格的5%;


2、材料预定,买家需要支付建筑价格的10%;


3、房屋地基做好后,买家需要支付建筑价格的15%;


4、框架做好后,买家需要支付建筑价格的15%;


5、封顶做好后,买家需要支付建筑价格的35%; 


6、装修完工后,买家需要支付建筑价格的15%;


7、完工交房时,买家需要支付建筑价格的5%。


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五、常见问题


Q1:中国公民可以在澳大利亚买房吗?


A:可以,但是仅限于期房和从开发商手中的样板房,也就是说不能购买二手房。


当然,澳洲有些特定区域可以二手房自由买卖。



Q2:外国投资者买了以上的物业可以自住或出租吗?


A:都可以,也可以转卖给本地人,但是如果不是在一些特定区域,海外人士就不可能购买您的房产了。


Q3:一次性付清全款可否打折


A:不行,开发商推出的新楼盘都是明码标价无折扣销售。销售代理如擅自修改价格,其执照将被吊销,并处重罚。


Q4:中国公民可以在澳大利亚国内银行贷房贷吗?


A:非澳籍人士,现在都不能贷款。但是可以从本国做贷款来澳洲购买房产。


Q5:如果我的房子还在还贷期,我想把房子卖掉,房贷怎么办?


A:如果在澳大利亚,你已经有一套有贷款的房子,不管是现房还是期房,房贷按揭都是可以转的。


Q6:如何交付?


A:开发商和买方指定各自的律师,通过邮件或者寄送购买合同签字来达到交易目的。交付就完成了。最后买卖双方都会得到交付结束的消息,各自的律师会全权帮买卖双方做好交割服务。


Q8:可以多人拥有产权吗?


A:可以,但须在制定合同前提出,律师会负责办理,并会明确拥有比例。


Q9:投资的房子出租容易吗?


A:澳洲房屋租赁市场非常成熟规范,相关法律齐全,从业人员专业素质高。住宅空置率极低(2%-5%),租赁风险小。


Q10:投资者不在澳洲,谁负责出租房的维护?


A:有房屋中介安排专业人员修理。


Q11:可以由子女继承地产吗?


A:法律规定是可以的,且没有遗产税,也就是说可以一直留给后代。




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