房贷利息下调，是否迎来买房好时机？

从去年10月份开始，多个城市的房贷利率出现了松动。11月，全国首套房的平均利率是6.21%，而12月的平均利率，已经下降到5.68%，环比下降0.53%；同比2017年12月首套房贷款平均利率5.38%，上升了5.58%。其中，一线城市的利率下调，最为明显。房贷利率下调是否意味着楼市调控放松了？目前，除了一线城市和强二线城市，其他三四线城市财政收入仍然依赖土地出让金，如果房价大跌，那么地方财政就会受到很大的影响，所以地方政府是不愿意看到房价大跌的。

各地出现下调房贷利率主要目的是为了激活从成交量，来稳定楼市，防止房价过度下跌。所以此次房贷利率下调，并不代表楼市调控松动，短期来看，房价大降的可能性不是很大，但是下降的趋势没变。

房贷利率下调影响买房成本

当买房后，所在地区出现银行贷款利率下调，房贷利率会出现如下变化：

如果是未签订贷款合同的，在银行降息后，此时可以按照新房贷利率执行；反之，若已签订贷款合同的，必须按照合同规定的执行，贷款利率下调是否有影响要分情况而定：第一种是如果仅仅单个银行或部分地区银行，调整贷款利率，已签订合同的房贷利率不受影响；第二种是如果房贷合同中是固定的贷款利率之，不随央行利率调整而变动的，那么房贷利率基本上不会变化的；第三种是贷款合同中，房贷利率随央行利率调整变动的，那么当央行调整贷款基准利率后，你的房贷利率会随之变化。例如2018年买房，签订的房贷合同中显示：房贷利率是在央行基准贷款利率基础上上浮10%，目前央行基准贷款利率5年期以上是4.9%，也就是说你的房贷利率是5.39%；当央行下调贷款基准利率为4.5%时，你的房贷利率就变成了4.95%了。

按照目前各银行首套房房贷利率为基准利率基础上浮15%计算，若购房者贷款100万元，贷款期限为20年，根据等额本息还款，每月还款为6955.34元，支付总利息为669281.6元，本息合计还款1669281.6元。在房贷利率未下调前，每月还款为7095.25元，支付总利息为702860元，本息合计1702860元（按房贷利率为基准利率基础上浮20%计算）。由此可见，贷款100万分20年还清，贷款利率下调5%，每月少支出约139.91元，共少还3.35万元。

同理，对于家里有需求购买二套房的用户来说，二套房房贷利率下调5%的情况下贷款100万元分20年还，每月可以少支出142.78元，可少还3.42万元。

房贷利率下调，房价将会如何变？

房价的涨跌，无外乎：短期看金融，中期看土地，长期看人口。

房贷利率进入下行通道，房价飙升，楼市躁动，这几乎是中国楼市黄金十年来的铁律。如果从中央稳经济的红线来看，房价短期内不可能崩盘，也就意味着继续向下的空间，极小。但是从国家政策的调控转变来看：从一刀切，转向“因城施策”（该涨的城市容忍继续涨，要跌的城市接着跌）。两极分化，强者恒强，弱者恒弱，这将是未来中国楼市新的格局。

无论银行下调利率幅度多少，在市场逐渐净化的情况下，房贷利率下调期对买房自住的刚需客户无疑是利好的。房贷利率的下降意味着购房者可以少付利息、月供减少以及可支配收入增加。目前楼市调控严苛且调控方向暂未改变，房贷利率会在未来一段时间大概率保持平稳，但现在的房贷利率下调，基本还是集中在一二线城市，影响面还是不够大。如果是想要等待房贷利率出现更大幅度的调整而选择观望，可能就舍本求末了。

刚需客户在任何时间都可以上车，只是现在正好赶上最好的时机，但上车前要衡量自己的负债杠杆比例。所以在买房前得把地段、学区、周边设施、交通进行衡量，在有限的预算中挑选最合适的，然后找一家贷款利率最低的银行，控制自己的负债杠杆。

南昌市1月各家银行房贷利率