【鸿基楼市观察】读两会工作报告 看楼市发展 今年“两会”政府工作报告透露了房地产哪些利好消息？

昨日（2019年3月5日）上午9时，十三届全国人大二次会议在人民大会堂开幕，政府工作报告如约而至。里面的每一条，每一段，以及每个词语，每一字眼，都可能改变亿万人的命运。2万字长文，涉及国计民生方方面面，而房地产依然是大家最具关注的焦点。

18年下半年的地产寒冬风霜，在经历了春节的热闹和开春的复苏，在会议前，悄然有了一波小回暖。毫无疑问的是，我们一直在等待那个最重要的声音，就是两会的信息。

调控基调从去库存到稳楼市

首先，很有意思的是，相比以往房地产独立成段，单独叙述，这次报告的是将房地产纳入“深入推进新型城镇化”中。原文如下：

楼市与大环境息息相关，当经济环境、市场环境乃至国际环境发生变化时，楼市调控的基调也再发生变化。

2017年政府报告中的关键词是“去库存”、“因城施策”和“棚改货币化”。当时，三四线城市还面临着高库存压力，正是借助了棚改货币化，在2017年内，三四线房地产库存快速去化，房价上涨迅猛。

2018年政府报告中提到了“房住不炒”、“房地产税”和“租售并举”。“房住不炒”的原则进一步得到重申，“房地产税”也在2013年后再次被提出，并提到要“稳妥”推进。

2019年政府报告中对于以往的词语只字未提了，即没有重申“房住不炒”，也没有出现 “租购并举”和“因城施策”等字眼。关键词已经变成了“落实城市主体责任”、“促进房地产市场平稳发展”、“房地产税”。

两会关于楼市重点全在这短短的几行字中，没有了单独成段的楼市，也没有了如何调控的关键字眼，似乎房地产在报告中的重要性在下降，可是不要忽视这段话的含义。有时候，这往往就是一些重要会议的精神，不表态也是一种表态，低调也是一种表态。

深入推进新型城镇化

我国目前的城镇化指数大约在60%左右，对比国际主流70%-80%，意味1亿人进城落户这个目标，是要持续推进的，而房地产毋庸置疑还是要为这样的增量空间，做好准备。先不要急于想象扩容空间，关键在于“新型”，何谓新型城镇化？这次报告已经给出准确定义，“坚持以中心城市引领城市群发展”。而这才是所谓新型城市化的本质，即中心城市未来会进一步扩张，具备不可阻挡的趋势。也就是说，新型城市化最大的收益者，那将是那些一、二线城市为代表中心城市。

“引领的城市群”，都市圈的战略地位正式被强化了，未来的形式上，大概是这么两种。一种是一线城市为中心的高度一体化模式，另一种是像今年1月，济南吞并莱芜这种未来城市并购模式。但无论哪种，中心城市和对应城市群，才是中国城镇化的下阶段发展。而不处于优势都市圈的三四线和城镇呢？这个问题已经从今年的春节返乡置业中被回答了。

继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造

今年政府工作报告中所涉及到棚改部分，相比去年棚改的580万套硬指标，并未提出棚改预期数据。原因在于报告中所提到的一句：“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”。

落实城市主体责任，可以看作是因城施策延伸和深化。而事实也证明了全国房地产市场的政策调控主体已经再改变，由原有的中央一刀切，在向地方政府转变。

因城施策的优势就在于房住不炒，发现态势不对就严一点，楼市冷下去了，就对城市进行适当放松。所以虽然这一次会议没有提到房住不炒，但是本质上这个理念是融入到因城施策里面的。未来，地方政府将在楼市调控方面拥有更大的权限，同样也有更大的责任，这也是为什么，棚改不再由中央统一规划，地方上将在棚改上有更大自主权。

2018年，全国棚改计划为580万套，实际完成量高达626万套。在2020年棚改收官之年到来前全国棚改还剩下874万套的余量，平均每年为437万套，相比2018年平均缩水1/4。2019年全国有20多个省市棚改目标出现下滑，山东、河南、山西等省市的下滑幅度超过70%。意味着，大多省市棚改拆建已进入收官阶段，未来要警惕三四线的累积风险。

而至于“老旧小区改造提升”和“加装电梯”可以视为对内需提振，这或许会影响到不少人的拆迁梦。

稳步推进房地产税立法

“推进房地产税立法”进入政府工作报告，是大家意料之中的。与去年不同的是，房地产税立法由“稳妥推进”变成了“稳步推进”，同时还是放在财税体制改革的段落中。意味着房地产税的推进可能有了实质性的方案。

事实上，房地产税的实施已经没有任何技术障碍了，不动产统一登记基本完成，全国住房信息联网也基本完成，70年产权问题也立法修改中，国地税合并在逐步进行……可以说，房地产税开征万事俱备，只欠东风。

不过如果你认为房地产税能对房价造成实质性的冲击，那么可能会让你失望了。房地产税问题在政府报告中归纳为财税板块，其本质是给中央与地方的财政分配寻找新的润滑剂，而不是解决房地产调控问题。但不排除有杠杆过高的炒房客受不了持有成本，形成一股集中抛售潮，使得房价短期波动。

货币宽松周期到来，楼市最艰难的日子已经过去

在经济下行周期，货币面的变化对于楼市的影响可谓是至关重要，没有货币面的支撑，楼市也很难出现新一轮的发展。

实质上在2017年，我们便开启了紧缩的货币政策，那年的货币政策关键词是“稳健中性”、“去杠杆”。到了2018年，关键词逐步变成了“中性”、“松紧适度”、“管好货币供给总闸门”。而“松紧适度”就是说明货币在某种意义上宽松了。其实，去年至今进行的五轮降准，加上MLF即中期借贷便利工具扩容，永续债的出台，正是货币市场在提前释放流动性。今年1月，社会融资额月增长提升到了4.64万亿。但是，目前看这还不代表是全面宽松。“在实际执行中，既要把好货币供给总闸门，不搞大水漫灌。”

“不搞大水漫灌”，是两会召开前，已经在官网做过表态。那么宽松预计会到什么程度呢？政府报告提出的GDP今年增长目标是6%到6.5%，所以M2以名义增速区间去匹配的话，估计会在8%-10%之间。但是，目前货币所有工作，依然是围绕“降低实际利率水平”，今年将迎来货币和信用双宽松周期，大类资产的收益可期。

总体而言，对于房地产而言，2018年下半年，楼市最艰难日子已经过去了，至于2019年是不是新一轮周期开启，还待进一步观察。今年经济的下行压力依然存在，房地产市场平稳发展的基调是不会变的，所以对购房抱有投机心态的人来说，还是劝你谨慎。

（资料来源：新华网）