【鸿基楼市观察】南昌楼市迎来“小阳春” “稳楼市”效果初显

时间:2019-03-13

    摘要:春江水暖鸭先知,谁都没有想到,近期股市躁动猛涨,楼市也在过去的6月低迷状态中突然复苏,迎来了一个小阳春,楼市回暖初见成效,如同今日南昌的天气,给人一种朝气蓬勃、暖意洋洋的生机。尤其是那些市场调整到位的核心一二线城市,楼市、地市皆有转暖的迹象。对于南昌楼市来说,首套房贷利率下调、限购限价政策松动、住宅维修基金调整等一系列事件映衬着楼市“金三月”的到来。下面,小编从土地市场、交易市场、金融环境及刚需入


春江水暖鸭先知,谁都没有想到,近期股市躁动猛涨,楼市也在过去的6月低迷状态中突然复苏,迎来了一个小阳春,楼市回暖初见成效,如同今日南昌的天气,给人一种朝气蓬勃、暖意洋洋的生机。尤其是那些市场调整到位的核心一二线城市,楼市、地市皆有转暖的迹象。

对于南昌楼市来说,首套房贷利率下调、限购限价政策松动、住宅维修基金调整等一系列事件映衬着楼市“金三月”的到来。下面,小编从土地市场、交易市场、金融环境刚需入市等方面为大家分析这波楼市“小阳春”,让大家能够看清局势,更好地抓住这次利好机会。

土地市场出现反弹

土拍市场是楼市发展变化的晴雨表,能反映出楼市的风向。

年初,土地市场发展并没有大家想象的那么悲观,根据克尔瑞最新发布的《2019年1-2月中国房地产企业新增货值TOP100》,2019年1-2月新增货值百强门槛为22.7亿元,比上月提升了7亿元,共有24家企业新增货值超过100亿元,部分在1月末拿地的房企也开始在土地市场寻找机会。土地市场,已率先出现了一些反弹。

1月29日,杭州土地市场战火重燃,单日成交破百亿;2月20日,苏州年后的首场土拍,出让的6宗地,经过多番争抢,百轮厮杀,以99.8亿的总价创下新的传奇。2月27日,徐州铜山区一宗商住地块出让,从当天下午两点拍到第二天凌晨3点半,历时超13个小时、644轮的激烈竞价;2月28日,广州迎来2019年首场土拍,其中一宗地突破最高限制地价,减去自持面积,折合楼面价高达83256元每平,成为广州新地王。土拍市场的火热, 代表了开发商对城市、楼市发展的信心,与现在市场利好的变化分不开。

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交易市场升温

随着楼市持续调整,分化已经成为房地产市场的显著特征,目前已经有不少房地产企业收缩了在三四五线等中小城市的战线,重新回归大城市及其周边布局。首先,从百强房企1-2月累计销售情况来看仍然强于整个行业,百强销售规模逾去年同期基本持平。在入榜的60余家上市房企中,累计业绩同比上升的房企数量超6成。从单月来看,上市房企业绩同比上升的房企数量也超过6成。

同期股市迅速回升,二手房市场也跟进互动,共同交织了一个绝地反击。二手房网签情况与去年同期相比,虽有所下跌,但整体趋势发展相对持平,特别是刚经历过6个月的严冬,能回升到如今数量,可见节后的回暖速度之快,回暖力度之强。

2019年1月-3月9日南昌市二手房网签数量(套)

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除了成交回暖,市场上也呈现出的另一个变化,就是看房明显增多,客源看涨。种种迹象显示,中国楼市在经历了2018年下半年的“短暂冬天”,在迎来了“早春三月”,市场的突然回暖,楼市将进入新一轮的行情。

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政策严管到灵活调控

今年的政府工作报告中,关于房地产内容的阐述相对过往,调控基调正在发生变化。“房住不炒”等严管房地产词语也未提及,更侧重“因城施策、分类指导”和“长效机制”。给地方管控留下了灵活调控的空间,有效地降低了过于僵化的房地产调控负面影响。每一次楼市暖风都会有频繁的利好信息作为信号,伴随一系列的楼市松绑政策,全国多个城市出现了逆市热销局面,成交大幅度上涨。过去的3个月,楼市政策松绑大范围铺开,近20个城市纷纷加入队伍,相当于向全国宣布,楼市调控可以反向操作,越来越严的时代已过去。

其次,关于培育发展现代化都市圈的指导意见随之出台。城市发展,将会从全力发展若干重点城市,转变为全国发展都市圈、省会中心城市和区域中心城市,继而进一步,推动全国的城市化,持续加大对内陆二三线城市的市政基础投资,与产业转移将势在必行。

南昌市聚集了全省优质的资源,拥有良好的教育和就业机会,社会公共资源等,既可以承接三四线城市流入的人口住房需求,也可以承接一线城市外溢的人口住房需求,一直是江西省内人口流向的首选城市,随着都市圈的建设,未来这种趋势越显明显,人口将在南昌市高度聚集,要想保值升值,跟着政策走,根据大趋势买房基本没错,购房者的购房选择也应该随时而变,该入手还是得入手。

房价大跌不现实

至于房价,大家都在观望,不知道未来是涨还是降?其实在量上去后,价格肯定也会随之上涨。3月6日,楼市再传大新闻,江西省赣州市赣县区住建局向房企下发一份“停止特价房销售”的紧急通知,要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售,特价房销售前必上报住建局和物价局审批,3月3日起住宅成交单价不得低于该项目2月份同类型商品成交均价。

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这是继江苏邳州降价房企被约谈、浙江楼盘“买房抽奔驰”被监管部门叫停并罚款20万等事件后,地方政府再次出面“调控”楼房价格下滑。

所以,各位朋友要明白,政府比我们更不希望房价下跌。如果房价下跌,一是地不好卖,政府的财政收入将受到巨大的影响,二是过去巨量的居民房贷几乎绑架了所有银行,房价下跌引发的金融不稳定是难以承受的,三是房地产业对上下游行业的拉动效应明显,也助于就业,房价下跌将极大地影响经济增长。因为政策的不允许,房价也不会大跌的,想着跌了抄底的朋友,还是别臆想了,现在入手还能保值升值。

其次,我们知道棚户区改造是2015年以来中国经济增长和房地产市场高速发展的重要推动力量之一,特别是在2016年和2017年,棚改货币安置是推动160个三四线城市房价大幅上涨的最重要因素。而今年南昌市的棚户区改造任务将在去年22.35万套的基础上继续加力,计划全年完成棚区改造27.79万套。势必产生一波新的刚需人群,融入楼市的接盘和竞争中,房价怎么会跌呢?

短期预测,M1与房价同比增速呈现强正相关,通过观测M1走势,可以实现对全国房价走势的准确预测。2019年1-2月,M1触底回升,房地产市场迎来一波小阳春,2019年3月,M1将达到短期高位,受小阳春行情的刺激,市场行情产生良性预期,走势将继续回升。

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                                                                                    数据来源:国家统计局

 

金融利好楼市发展

2016年至今,中国房地产行业经历了增长最快的三年,房企通过高周转、高杠杆完成了规模的快速扩张,股市比楼市反应更大,资金反应积极。

1月份,居民中长期贷款增量达到6969亿元,同比多增900亿元,同比增长22.8%,创下历史新高,其主要原因是2018年积压的房贷在年初“解禁”。居民中长期贷款增量增加,也反映了楼市销量有回暖的趋势。与其他行业的9.9%的同比增速相比,房地产行业依旧远远超出。就绝对占比来看,房地产中长期贷款增量占到所有产业的28.3%,房地产行业的支柱地位没有改变。

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                                                                                                                                                                                     数据来源:央行

今年两会报告中也提到“把握好货币供给总闸门”,也就意味着货币可以宽松,另外,还提到要求“降低实际利率”,意味着今年还有可能出现降息。货币的水龙头已经打开,“紧信用”时代终结,宽松的贷币时代来临。在目前的楼市行情下,降息、降准的预期,无疑给大家传递了楼市利好,一旦降息,不光是企业,房贷利率下降也是大势所趋,楼市成交量自然也会回暖。

同时,一二线城市的紧箍咒已经念了两年了,累积了一批刚需人群,现在政策有松动迹象,需求肯定是会涌出来的。加上南昌市多数银行执行降低首套房贷基准利率,利好楼市发展,让房产市场趋于回暖。

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刚需人群何时入场

刚需买房任何时候都无所谓?这是典型的错误观念,刚需的钱不是大风刮来的,背后关系着六个钱包,更难承受楼市调整带来的冲击,购房时更需要慎重。所以,刚需要看准市场,做好随时上车的准备,而不是什么时候上车都一样。

那么,什么时候是刚需入场最佳时机呢?

第一是政策有意照顾刚需时。比如刚需优先的限价摇号,只要新房与周边二手房的套利空间在20%以上,就可以果断入手。而南昌市有推出限价房及三限房等利好政策,加上贷款利率下调等支持,正是入手好时机。

第二是楼市复苏之际,也就是右侧交易,这是相对稳妥的选择。右侧交易是个股市术语,简单点说就是在上升趋势确立时买入,而不是在下跌趋势加大时抄底。右侧交易固然买不到最低点,但相比于抄底抄到山腰上,则更为稳妥,且更适合刚需。

具体而言,这就是楼市逐渐松绑,货币宽松配合,楼市成交量开始逐步复苏时。尤其是限购限贷开始松绑、房贷利率不断下探、降息降准席卷而来之际,这是最好的出手时机。

第三是刚需换房,最需要的是楼市稳定。换房最担心的是房价波动带来的风险。相比而言,在市场稳定之时,最适合改善型需求置换。今年政府对房地产的调控总基调就是平稳健康发展,相对于往年,楼市趋于稳定,没有外力波动,选择空间充裕,正是居住质量升值的最佳时机。

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