【鸿基说法】交易房屋被查封，法院判决业主承担违约责任？！
时间：2019-09-17
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我们为大家带来房产交易案例解读
鸿基说法专栏 第01期 开设啦！
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#本期案例#
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案情介绍
卖家张志（化名）与买家李英（化名）签订《买卖协议》，李英以1123000元的价格购买张志名下房屋（尚未出房产证）一套。并约定：
1、买家李英申请按揭，卖家张志须提供产权证原件并无条件配合。
2、任何一方逾期履行合同超过15天，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款的20%的违约金或承担定金罚则。
合同签订后，买家李英向卖家张志支付购房定金11万元，履行了付款义务，但张志一直未能提供房产证，致使李英在合同约定期限内未能办理按揭手续。
合同履行过程中，案涉房屋被司法查封，且案涉房屋已进入拍卖程序，导致房屋合同已无法继续履行。买家李英要求返还购房款并支付违约金，但卖家张志不肯，双方因此产生纠纷。
无奈之下，李英通过律师向法院起诉维权。审查案件材料后，法庭宣判：解除双方签订的《买卖协议》，要求张志返还定金110000元,支付违约金224600元，并承担律师费等相关费用。
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律师解析
按照《买卖协议》约定，张志作为卖方，提供按揭所需材料配合李英办理按揭手续是其必要的合同义务。
由于张志无法提供房产证，使李英未能如期办理按揭申请，而后又因案涉房屋被查封，最后被拍卖，导致合同无法继续履行，李英购房目的已无法实现。
张志的行为已经严重违反合同约定，构成根本违约。按照合同约定及法律规定，李英有权解除《买卖协议》，张志向李英返还定金11万元并支付违约金224600元。
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律师建议
第一，建议购房者或中介人员在签订房屋买卖合同前先去查档，核实交易房屋是否存在抵押或司法查封。如房屋存在司法查封，建议先与业主沟通，由业主解决房屋查封事宜，房屋确定解封后，购房者再与业主进行房屋买卖交易。
第二，合同履行过程中，交易房屋被司法查封的，可审查交易情况是否符合提出查封异议的条件：
1、在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；
2、在法院查封之前已合法占有房屋；
3、买方已支付全部价款或者大部分价款，并将剩余房款按照法院的要求交付执行；
4、非因买受人自身原因未办理过户登记。
若满足上述条件，购房者可向法院提出查封异议要求解封房屋，房屋解封后，双方应尽快办理房屋过户手续。
第三，如房屋最终无法解封，导致交易无法继续进行的，建议买家及时搜集相关证据，向法院提起诉讼，要求卖家承担相应的违约责任，以维护自身合法权益。
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